Подмосковье сбрасывает участки
Цены на недвижимость в Подмосковье упали… но не сильно. Причину этого аналитики усматривают не в том, что загородное жилье стали меньше покупать, а в том, что стали дешевле строить.
04 Сентября 2009 14:32:12
Цены на недвижимость в Подмосковье упали… но не сильно. В августе 2009 года цена на недвижимость в Подмосковье в среднем снизилась на 4%. Причинно этого аналитики усматривают том, не в том, что загородное жилье стали меньше покупать, а в том, что стали дешевле строить.
В среднем цена за 1 кв.м. дома в коттеджном поселке, включая стоимость земли, в 3 квартале 2009 года составила 100,4 тыс. руб. При этом в аналогичный период 2008 года, незадолго до кризиса, квадратный метр стоил - 104,7 тыс. руб.
Кризис заставил застройщиков крутиться - искать возможности как для сокращения затрат на возведение коттеджей. Впрочем, спрос на загородную недвижимость еще остается на высоком уровне, поэтому девелоперы все еще умудряются получать сверхприбыли. По крайней мере, цены на стройматериалы и труд за год подешевели примерно на 10-15%. И как мы видим, динамика падения цен, пока не соответствует динамике падения себестоимости.
Усилилось расслоение по направлениям движения из Москвы. Например, объекты на Варшавском ш. потеряли в цене почти 70%. Объясняется это тем, что как в текущем, так и в предшествующем периоде здесь предлагался только один объект. Причем в 3 квартале прошлого года это был построенный поселок бизнес-класса, где квадратный метр стоил не менее 190 тыс. руб. метр с учетом стоимости земли. Но в этом году стал реализовываться новый проект - экономичный поселок на 38 км от МКАД («Дубрава/Дачное»), где средняя цена за метр, составляет около 60 тыс. руб. По той же причине «подешевело», например, и Киевское направление (почти на 15%): уровень цен в новых поселках оказался ниже, чем в ушедших с рынка объектах. На втором и третьем месте по темпам снижения цен после Волоколамского шоссе находятся Рогачевское направление и Алтуфьевское шоссе, где в 3 квартале этого года предлагается по одному поселку, которые были на рынке и в прошлом году. За последний год снижение стоимости жилья (из расчета цены за метр) по этим направлениям составило 32% и 27%, соответственно.
Если проанализировать динамку цен то мы увидим, что в некоторых из них стоимость метра снизилась на 40%-55%, в то время как в других она, напротив, даже выросла на 60%-80%. Столь противоречивые тенденции объясняются, с одной стороны, стремлением одних застройщиков сформировать более экономичное предложение: снизить себестоимость, или опустить классность объектов. С другой – стремлением других сохранить докризисный уровень цен в долларовом эквиваленте. Принимая во внимание, что за прошедший год доллар «вырос» по отношению к рублю примерно 35%, рублевый прирост стоимости жилья в ряде поселков есть не что иное, как фиксирование долларовых цен на уровне 2008 года.
Тем не менее, в тех поселках, для которых характерно оптимальное соотношение цены и качества, стоимость жилья в долларовом выражении вполне оправданно сохранилась на докризисном уровне или даже немного увеличилась, а в рублях этот прирост составил внушительную величину. В то же время, те поселки, в которых уровень цен в рублях скорректировался вниз на 40%-55%, в долларовом выражении подешевели намного больше (на 60%-70% или в 3 раза).
Та же картина характерна и для многоэтажной недвижимости. Существенно снизилась цены на квартиры в Одинцовском районе – в среднем на 12%., а в некоторых случаях и на 15%. Например, в пос. Дубки (Одинцовский район, Можайское шоссе), в 30 км от МКАД находится в пределах 47-66 тыс. руб. за квадратный метр. Для сравнения, в Подольске, также расположенном на юге Подмосковья (по Варшавскому, Симферопольскому шоссе), но значительно ближе к Москве (18 км), стоимость нового жилья была выше (64 тыс. руб.). Однако в июне 2009 года цена за метр в Чехове снизилась до 51,2 тыс. руб., несмотря на то, что предлагающиеся на продажу объекты остались прежними.
Не отстает от него и Минское направление. Здесь а поселке Краснознаменска в 1-2 кварталах текущего года на продажу предлагался 1 объект, средняя стоимость метра в котором за последние месяцы снизилась почти на с 62,1 до 55,6 тыс. руб.
На рынке новостроек дальнего Подмосковья, наибольшее снижение стоимости метра во 2 квартале 2009 года отмечается в городе Чехов (почти на 25%). Заметно снизилась цена и в Сергиевом-Посаде, примерно, на 21%.
Необходимо отметить, что заметное снижение стоимости жилья (21%) характерно еще для одного населенного пункта в дальнем Подмосковье – Сергиев Посада. Однако, в отличие от Чехова, это обусловлено окончанием продаж и уходом с рынка наиболее дорогих новостроек.
Аналитики объясняют столь резкое снижение цен на жилье, естественной коррекцией рынка. Недвижимость в этих населенных пунктах пользовалась немалым спросом у местного населения. Но технические и административные барьеры не давали развиться адекватному предложению. Поэтому цена метра на западном направлении, в Чехове и Сергиевом-Посаде (культурном центра Подмосковья) была существенно завышена. Сейчас она опустилась на приемлемый уровень. В остальных же районах Подмосковья стоимость квадратного метра подросла в соответствие с долларовой корелляцией.
Олег КОЛДАЕВ
показать больше статей
