Простой расчет показывает, что ипотека по-прежнему останется для граждан Российской Федерации экзотикой. Эксперты строительной отрасли предупреждают: при дальнейшем снижении ставок по ипотечным займам возможно надувание нового «пузыря» на рынке.
Совет Федерации сегодня одобрил законопроект о снижении первоначального взноса на получение ипотечного кредита на 10%. Утвержденные поправки вносят изменения в закон "Об ипотечных ценных бумагах" и снижают первоначальный взнос с 30% до 20% от стоимости жилья.
Теперь основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% от рыночной стоимости жилья, определенной независимым оценщиком. Прогнозируется, что нововведение позволит более чем в 2 раза увеличить число потенциальных заемщиков. По оценкам Минфина, в 2010 году будет выдано около 190 тыс. ипотечных кредитов на сумму 350 млрд. рублей, передает Интерфакс.
Премьер Владимир Путин объявил на прошлой неделе целевые требования к ипотечным кредитам: ставка – не выше 11%, первоначальный взнос – не выше 20%. Для оживления ипотеки на таких условиях премьер пообещал стимулировать банки за счет средств Внешэкономбанка и Фонда национального благосостояния (ФНБ). Гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка с радостью поспешил заявить, что по названной Путиным ставке в 11% ипотека станет доступной для 40% жителей страны.
Эксперты, в свою очередь, утверждают, что чиновники преувеличивают роль кредитной ставки, снижение которой может привести и к обратному эффекту, когда жилье станет еще более недоступным. Но, тем не менее, Путин уверен, что кредитная ставка, не превышающая 11% годовых, вполне по карману рядовому гражданину России.
Однако простой расчет показывает, что ожидания чиновников могут быть неадекватными, и ипотека по-прежнему останется для РФ экзотикой. Эксперты строительной отрасли предупреждают: при дальнейшем снижении ставок по ипотечным займам возможно надувание нового «пузыря» на рынке. Кроме того, в этом случае государственная система стимулирования ипотечного кредитования в России может просто перестать работать. Специалисты строительной отрасли считают, что процессы регулирования и формирования цен на рынке, в данном случае недвижимости, должны происходить и вовсе без вмешательства государства.
А что касается рядовых граждан, которые особо не загружают свою голову тонкостями рыночных механизмов, а просто хотят купить жилье, то им даже при цене квадратного метра в 1 тыс. долл. покупка небольшой квартиры площадью 50 кв. м за счет десятилетней ипотеки обойдется в 1 тысячу долларов ежемесячных взносов. Это минимум миниморум. Но чтобы получить такой ипотечный кредит, заемщик должен будет подтвердить банку легальную зарплату около 2 тыс. долл. в месяц. Однако похвастаться такой зарплатой сегодня могут очень немногие – явно не 40% и даже не 20% населения. Так, по данным Росстата, зарплату размером от 50 тыс. руб. в 2009 году получили 4–5% работающего населения. Доля таких состоятельных граждан по отношению ко всему населению еще ниже, пишет «НГ».
При вышеуказанном раскладе речь идет о цене всего лишь 1 тысяча долларов за квадратный метр. А кто и где видел такие цены? Разве что в глухой глубинке в двухэтажном доме барачного типа и с удобствами во дворе. А во что обойдется ипотечный кредит на хорошую (даже без ремонта) квартиру в благоустроенных районах больших городов. При средней цене даже 80-90 тысяч рублей за квадратный метр получится, что платить по ипотеке нужно будет не менее 100 тысяч рублей ежемесячно. То есть, как ни крути, покупка удобного комфортного жилья большинству населения страны так и будет не по карману, это мягко сказано.
Еще одна немаловажная деталь. По словам премьера, максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 млн. руб. в субъектах РФ и 8 млн. руб. – в Москве и Санкт-Петербурге. А льготные кредиты предназначены только для покупки квартир в новостройках. Но с новостройками, как известно, мороки очень много. Сначала все нервы съест строительство вожделенного дома, потом оформлять в собственность уже купленное жилье инстанции будут года два-три. И покупаешь, как известно, не квартиру, а бетонную коробку, доводить до ума которую тоже дорого и долго.
Независимые эксперты поясняют, что куда важнее снизить не столько ставку по кредитам, сколько стоимость самого жилья. Снижение цены квадратного метра лишь на 10% приводит к тому, что ежемесячный платеж по кредиту снижается на 18,5% и оказывается даже немного ниже, нежели при сохранении цены на прежнем уровне, и одновременном снижении ставки до оптимальных 8% годовых.
Напомним, что в начале февраля на встрече со студентами томских университетов президент Дмитрий Медведев также обещал, что ставка по жилищным ипотечным кредитам может вернуться как минимум на докризисный уровень, а то и ниже. Медведев называл оптимальными даже по мировым стандартам 8% годовых. На вопрос, не будет ли государство помогать получить жилье молодым специалистам, президент Медведев ответил в форме совета: организовывать свои коммерческие предприятия, зарабатывать деньги, как он сказал «мозгами» и покупать квартиры. Хочется пожелать удачи молодым специалистам из Сибири в успешном осуществлении таких планов, если они возьмут на вооружение совет президента.
Марк Славин